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努力破解“两权”抵押贷款难题

时间:2020-01-18

自2015年以来,海城市先后获准进入农村集体经营建设用地市场,并试行“两权”抵押贷款。为推进农村经济改革和农村生产要素市场化,海城市政府、中国人民银行海城支行等部门坚持问题导向,积极破解两权抵押贷款问题,有效激活闲置和闲置农村资产,灵活满足农业发展资金需求。

主要措施

(1)有序推进土地所有权转移,解决抵押物可得性问题。海城市以解决农民贷款难问题为导向,先后建立了产权认证平台和抵押登记平台。它带头促进土地权利的确认和登记。着力依托农村综合产权交易中心的资产处置平台,完善土地流转和交易程序,突破农村产权无法上市交易的瓶颈,确保办理“两权”抵押贷款的前提。

(2)完善制度框架,解决多部门工作的协调问题。“两权”试点工作涉及多个职能部门,如农业委员会、国土资源部、住房和建设部、林业部、政府法制部门等。工作机制难以协调统一。对此,鞍山市专门成立了由中国人民银行牵头的“两权”抵押贷款试点工作领导小组,中国人民银行鞍山中心支行牵头组织召开专题会议。《鞍山市农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施方案》和《领导小组工作规则》的发布明确了相关职能部门的职责分工,完善了试点工作的管理框架,对两权抵押工作进行了整体战略部署和动态监控,有效解决了多部门工作的协调问题。

(3)注入资金建立风险资本池,解决贷款风险补偿问题。为了分散和补偿贷款风险,海城市建立了新型贷款风险补偿机制,支持专业大户、家庭农场、生产性农民专业合作社和农业产业化龙头企业。它设立了农业风险专项基金。财政部将向基金池注入2000万元农业补贴资金。通过“风险(质量)抵押贷款资金池”模式,为农业信贷风险提供10%的配套资金,预计将为2亿元涉农信贷额度提供风险补偿支持,重点解决贷款风险补偿问题。

(4)借鉴农业保险政策的计算方法,解决土地价值评估问题。由于出让土地经营权抵押仅限于出让期间的收入,金融机构在融资过程中批准出让土地抵押贷款存在价值计算和评估困难。对此,金融机构转变思路,以农业保险政策价值为基础,对土地上农作物和设施生产的预期收益进行分类和准确定价,合理确定贷款金额,创新解决土地抵押的定价问题。

建议

(1)丰富、完善和加强农业保险工作。一是科学完善和确定农业保险补偿比例。在合理计算保费的前提下,农业保险金额应调整到相当于生产成本的水平。二是丰富农业保险的品种。一方面,在原有种植保险、设施农业保险、林业保险和水产养殖保险的基础上,创新保险类型,实现三农全覆盖。另一方面,将提供两权抵押贷款保险,以降低贷款发放后仍然存在的农业生产经营风险,降低金融机构贷款风险。

(2)协调建立农民土地流转联合机制。充分发挥乡、镇、村等行政机构的作用

据中国之音《物权法》报道,北京,2月19日,全国人大授权232个试点地区允许农村土地承包经营权抵押贷款,59个试点地区允许农民住房产权抵押贷款。不久前,记者走进福建省晋江试点地区的农户,感受到农村“两权”抵押贷款试点项目的进展。

长期以来,虽然农村土地承包权属于农民,但农村宅基地和房屋不能随意买卖或抵押。但现在,福建省磁灶镇东山村的村民王玉明从晋江村“两权”抵押贷款试点项目的推广中受益匪浅。

村民王玉明:贷款30万。程序非常简单。只要你带身份证、账簿和房地产证,所有其他的都由农业公司办理。在那之前,你必须找个人来保证。这个程序特别麻烦。

晋江农业商业银行副行长杨金连表示,目前当地农房按揭贷款主要在100万元以下,在贷款利率和还款期限方面也有一定的优惠。

杨金连:贷款金额、抵押率从40%上升到60%,同档次贷款利率比试点前下降20%,贷款期限从一年延长到最多五年。

然而,在放开农民抵押贷款政策的同时,保持风险底线尤为重要。中国人民银行泉州市中心支行副行长李高远表示,由于农房是抵押品,有时很难处置和变现,流动性也不足。

李高远:在风险补偿方面,试点县将现有农业贷款专项补偿资金扩大到农村两房抵押贷款,适当扩大了专项补偿资金规模。目前,晋江市是500万元,并计划扩大到1000万元,以补偿30%至50%的抵押贷款损失。

除了资金支持的风险之外,地方当局还试图打破对土地流转的地区限制,重振不同村庄的土地管理权,并给予银行更多处置资产的灵活性。(记者张铭浩、丁玲娜)

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